来源：地产大咖联盟 原标题：成败皆惠州 阳江地产富豪陈专冲刺港股降负债
阳江，广东省辖地级市。
阳江之名来源于“漠阳江”，而漠阳江起名又源于“莫阳”，阳江最早叫“莫阳”。
虽说阳江在广东不起眼，但是这块8000平方公里的土地上却盛产“富豪”。
从平安舵手马明哲、金发科技（600143.SH）董事长袁志敏、喜之郎老板李永军家族，到深圳维也纳酒店创始人黄德满，都曾跻身胡润百富榜。
今天的故事主角也是一位阳江房地产富豪，他叫陈专，如今正率旗下房地产公司广东方直集团冲击港股上市。
这位在惠州起家的房地产老板，经历了在惠州的成败和起伏，虽然走出了惠州，43个项目依然集中在大湾区11个城市。
但是，债务高企的陈专能够带领方直集团迎来高光时刻登上港交所的敲钟台吗？
图：陈专接受广工客座教授的聘任，左为陈专
低调的阳江富豪
老板陈专起步于惠州，1998年从事的是房地产装饰、园林等业务。
2004年，陈专正式成立方直集团。招股说明书显示，最早的方直集团由陈专和其夫人陈耀华分别持有80%和20%的股权。
2006年，陈专开发了首个楼盘惠州山水华府，并在惠州一炮而红。从此开创了他17年的房地产生涯。
随后，方直集团经过多次增资扩股，变成惠州市珑湖湾置业有限公司和陈专分别持有67%、33%股份。惠州珑湖湾的工商资料显示，陈专和陈月英分别持股90%和10%。
以此计算，陈专个人持有的方直集团股份达到93.3%，而陈月英实际上持股6.7%。
未经核实的消息称，陈月英是陈专的胞妹。
20多年来，方直集团的发展为陈专积累了巨额的家族财富。2017年，陈专就位列广东阳江十大富豪排行榜。
商业上取得的成功，也使得陈专一度享誉行业内外，其是广东省阳江商会的创始人之一，也是该商会的名誉会长。
但是陈专本人却极为低调，少有在公众场合抛头露面。网上只有一张关于广东工业大学正式聘任方直集团董事长陈专为客座教授的消息，并附有一张陈专的照片，由此得以见其真容。
从一些慈善活动中，也能窥见其家族财富雄踞一方的实力。一直以来，陈专尤为关注家乡阳西的发展与振兴，并多次以方直集团的名义捐赠善款，支持阳西等市县的基础设施建设。
方直集团官网显示，公司积极回馈社会，热心慈善公益事业，涉及扶贫、助学等多个公益项目，关注贫困地区教育事业，关爱青少年健康成长，以心筑善。截至2021年1月，方直集团捐助金额逾3亿元。
惠州沉浮后布局大湾区
选择在惠州发展，也决定了陈专要遭遇到其人生中的起伏。
作为2004年才发展房地产业务的方直集团，在惠州发展，避开了一开始就与地产大鳄的正面竞争，并很快在惠州确立了市场地位和品牌影响力。
2011-2012年是方直集团最风光的两年，得益于惠州市场大好的行情，当时只要提到惠城，光耀和方直是必须提及的两家房企。凭借方直珑湖湾、方直君御等项目入市，方直集团树立了惠州豪宅标杆，也构建起自身的豪宅价值体系和豪宅营销模式。
但是花无百日好，熟悉房地产历史的人都知道，2013年开始，惠州楼市陡然降温，成交低迷，房价回落，市场持续冰点。
2014年，与方直集团同时角逐惠州市场的光耀集团自爆出资金链问题后，最终不得已走上破产重整的道路。
彼时，陈专的日子也不好过，重仓惠州的方直集团遭受“重创”。因在惠州有着70万平方米的巨大年供应量，方直集团库存一度达到了历史高位，面临资金链紧张的局面。
当时就有自媒体“地产大嘴”质疑方直集团的资金链问题，怀疑其能否挺过惠州地产寒冬。
迫不得已，方直集团通过对旗下在售项目方直君御、方直东岸、方直星耀国际等进行大幅降价，快速走销量回笼资金，最终躲过一劫。
渡过危机后，2015年，陈专发表一篇长达3000字的公开信，回应媒体的质疑，并表示“方直集团最困难的时候已经过去”。
劫后余生的方直集团并没有简单地庆幸，而是反思其在惠州沉浮的原因，太局限于惠州，有可能增大发展的风险。于是，从那一年开始，方直集团走出惠州，并且在广州和深圳等一线城市布局。
招股说明书显示，方直集团布局大湾区的43个项目中，惠州有24个，占一半以上，其他19个项目分布在深圳、广州、佛山等10个城市。
方直集团以此来规避“把鸡蛋放在一个篮子里面”的风险。
负债持续高企
方直集团在发展的初期太过局限惠州，因而体量上自然无法与万科、恒大、碧桂园、保利等巨头相比，也无法与2009年才开始发展房地产业务的中梁地产以及2010年成立的新力控股相比。
克而瑞发布的2020房企销售TOP 200排行榜上，竟然难觅方直集团的踪影。
招股书显示，2018年、2019年与2020年，方直发展的收入分别为30.44亿元、33.59亿元和31.51亿元；归属股东的净利润分别为2863万元、2.43亿元和2.89亿元。
报告期内，公司的毛利分别为8.248亿元、14.089亿元和11.973亿元，毛利率分别为27.1%、41.9%和38%。
对比可知，方直发展在2020年的营收、毛利以及毛利率均出现同比下降，而净利润实现了增长。
值得注意的是，为了实现在大湾区的布局，方直集团也付出了较大的代价，业绩虽然没有太大的增长，负债却一直维持在高位。
截至2018年、2019年及2020年末，方直集团的借款总额（包括银行贷款及其他借款）分别为人民币62.52亿元、78.78亿元及95.71亿元，呈逐年攀高趋势，资产负债率则呈现快速上升后又略有下降的趋势，分别为668.3%、738.6%及231.4%。
还有一个数据可能要让外界为方直捏上一把汗。2020年，公司录得负经营活动现金流量24.51亿元。公司称，主要是由于经营所用现金14.19亿元、已付利息8.07亿元、已付税款2.39亿元所致。
这通常被业内认为，是其经营恶化的一个重要指标，要求方直集团有很强的融资能力，否则后续经营会出现问题。
此番赴港上市，或许就是陈专为了打通融资的任督二脉，但问题是，方直距离上市还有多远？
