在证监会对上市房企再融资开闸时隔仅2天之后，“一哥”万科也按捺不住了。
12月1日，万科发布公告，大股东深铁集团发出动议，提请给予董事会在A股及H股各发行不超过20%的新增股份的授权。
大家知道，在2天前证监会对上市房企再融资开闸后，很多房企都在万科之前公告了再融资计划。但南财社认为，对市场具有风向标意义的再融资事件，只有万科。先分析几个问题：
1，新增不超过20%的股份，大概要融多少钱？
以万科A为例，总股本116.3亿股，暂以新增20%计算就是23.26亿股，如果按净资产为发行价的参考，不管是以去年万科年报公布的净资产（约为20.31元）还是当下的净资产（约为20.65元）计算，新增23.26亿股大致能融资最多不超过480亿人民币。
如果万科在H股也同时新增23.26亿股的话，大概还能融资530亿港元，换算成人民币的话，最后也是不超过480亿人民币。
就是说，如果短期之内，万科在A+H同时启动再融资，加起来大概能新增融资960亿元。当然，如果后续万科股价继续上涨，新增股份的发行价格高于20.65元，总融资额超过千亿元，也完全可能。
2，新增股份，究竟是配股还是定向增发？
我认为两者皆有可能，但定增概率更大。配股面对所有股东配售，价格一般更低，而且带有强制性，普通股民通常不得不参与，定增针对的是特定对象，普通股民一般更欢迎定增。
万科股权分散，没有实际控制人，深铁只是持股27.88%的第一大股东，公司实际控制权掌握在以郁亮为首的万科管理层手中。所以，如果低价配股，在股东大会上获得通过的难度会比较大，定增的概率反而更大。
而且，万科在金融16条出台后的短短几天时间，就从6大国有大行中累计拿到了3000亿元的意向性授信，此前还通过”第二支箭”获得了500亿的债券发行额度。这两天，兴业银行、浦发银行等股份制银行又向万科授信（具体金额不详）。而除了上述银行，接下来大概率还会有大把的银行会排队给万科授信送钱。
也就是说，现在对以郁亮为首的万科管理层来说，缺钱不会是最迫切的考虑。现在各大银行都抢着要给万科授信，郁亮还会担心钱紧吗？更何况低价配股，相当于贱卖了万科，郁亮应该也没有这个动力。
3，融资的钱，用来干什么？
万科今晚的公告中，有一个关键之处，就是“大股东深铁集团提议…”，由此推断：当下最迫切想启动股权融资的，不是郁亮，而大概率是深铁集团。
过去5年，深圳轨道交通运营里程从200公里增加到了现在的400多公里。据最新的公开报道说，深圳市目前在建的地铁线路共16条段，约227公里，总投资额需2305亿元。
深铁集团在2021年年度报告中还披露，在轨道建设方面，随着高铁、城际铁路、地铁“三铁”建设在深圳全面铺开，深铁集团全年在建总里程达到567公里，全年完成固定资产投资730.4亿元，创历史新高，较2020年同比增长44%。
2021年，深铁集团全年筹集资金1074.5亿元。其中，申请配置地方政府专项债175.9亿元，通过市场化融资898.6亿元（主要包括发企业债、票据等），银行贷款313.6亿元。
此外，过去这些年，深铁还在深圳土拍市场大量买地推进其“轨道+TOD综合开发模式”。据今年8月初一则报道的数据：截至目前，深铁集团已累计获取土地开发权项目25个，其中19个为政府配置项目，6个为市场化拓展项目。而不管是政府配置项目还市场化拓展项，都需要自己想办法筹钱开发。
上面说了这么多，其实就是想说两件事：
第一，深铁很缺钱，比万科钱更紧；
第二，深铁在深圳地铁沿线有很多优质项目，跟万科存在明显的同业竞争，客观上存在与万科进行深度整合的必要和需求。
关于深铁缺钱这事，有一组数据可以佐证：2021年，深铁集团的营收下滑了21.28%，归母净利润下滑了73.41%。但深铁集团2022年的计划资金需求依然很大，超过1000亿元。
至于深铁跟万科土地和物业项目深度整合一事，可以佐证的事情就更早了。
早在6年多前的2016年6月，万科集团就曾发布过公告，想以发行股份的方式购买深铁集团持有的深圳前海国际项目100%股权，当时交易价格定为456.13亿元，万科以每股15.88元的发行价，向深铁集团发行28.7236亿股A股股份。
但当时正值“宝万争夺战”正酣，这一方案遭到当时还是万科第二大股东华润集团的反对。因为在增发完成后，深铁将获得万科20.65%的股权，从而一跃成为万科排名前列大股东，而华润的股权则将从15.24%稀释到12.10%。
最终，由于华润和宝能的一致反对，该方案未能落地。
此后，深铁在2017年10月再次通过深圳联合产权交易所挂牌转让前海国际项目。这说明，深铁很早就有强烈的愿望与万科进行土地和物业的深度整合。
只可惜，在2018年之后，万科股价开启了一轮长达5年多的深度下跌，加之监管层又从严管控上市房企股权融资和资产重组，万科与深铁之间的土地和物业深度整合一事也被搁置至今。
在上一篇文章《当洪水漫过万科》中，南财社严厉批评了郁亮团队过去几年对形势的严重误判，导致万科从去年至今从“一哥”位置跌落，多项关键指标被对手保利全面超越。
今天，转机终于来临，幸运之神终于再次降临到郁亮头上。期待郁亮能知耻后勇，把握住这次机会，完成对保利的反超。在南财社看来，郁亮未来的赢面仍然很大。他最大的两张底牌：
一是万科有深铁这样极其稀缺的股东资源，深铁在深圳的轨道+TOD综合物业项目极其优质，如果能借此机会，实现与深铁轨道+TOD综合物业项目的深度整合，万科的商业短板必将大大增强；
二是房地产企业的未来不在于开发业务，而万科目前拥有的多元化经营和转型基础要明显强于保利。
除了房地产开发业务，万科还有万物云约53%股权，有近千亿左右的经营性房地产资产，有全国No.1租赁业务（长租公寓），有国内No2地产物流（万纬物流），有国内No1地产物流普洛斯21.4%股权…
这些，正是万科未来摆脱房地产开发业务依赖，实现转型和多元化经营的坚实基础，也是保利所不具备的短板。
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