作者：林中路 来源：一点成都
“拆！”
有多少人曾经幻想过，自己家门口啥时候也能出现这个字。因为随着一个“拆”字，一个腰缠万贯的富人即腾空出世。
过去很长一段时间内，拆迁都和暴富二字紧密关联。拆迁暴富的极致案例，来自于宇宙中心深圳——据说当年白石洲城中村的拆迁补偿的形式是房子+现金，一次直接拆出来1878个亿万富翁。
不过，这一切在今年夏天或将戛然而止。
拆迁暴富梦碎
在过去10余年里，很多城市的发展的核心逻辑就是：大量拆迁能够带动城市的大发展。特别是在2015年至2018年之间，这种大规模的拆迁迎来高潮。
据国家统计局数据显示，过去十年，全国棚改累计开工超过3300万套，帮助超过1.2亿居民“出棚进楼”。
作为实打实的民生工程之一，棚改不仅改善了住房困难群众的居住条件，同时也塑造了更好的城市面貌。
但就像一部小说《男人的一半是女人》这个名字一样，随着时间推移，棚改拆迁也开始“变性”了。哦，不对，是“变味”了。
部分城市开始出现急功近利的倾向，如肆意拆除带有历史价值的老建筑，取而代之的是“贪大、媚洋、求怪”的建筑；同时也衍生了一批靠投资老破小搏拆迁的炒房团。
为此，去年8月，国务院正式发文：全面推进老旧小区改造，以“旧改”代替拆迁！
相比于棚改，直接拆迁一大片房屋，旧改就显得温和许多。但是，在城市更新政策在越来越多城市落地，有些地方再次出现——穿城市更新的“新鞋”，走大拆大建的“老路”——新趋势。
为刹住这股风气，8月10日，住建部起草了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，并向全社会公开征求意见。文件的再次强调：防止大拆大建和限制过度房地产开发。
随后的8月16日，在成都市城市更新和老旧小区改造提升工程重大项目集中启动仪式上，成都市相关领导也表示，成都要坚持“少拆多改”，通过城市有机更新和片区综合开发，全面提升城市功能品质。
这一下，彻底打碎了多少成都人的拆迁“暴富梦”。而此次受伤最重的，无疑是——“老破小”。
“老破小彻底凉了”
“老破小”虽然顾名思义有“楼龄老、环境破、空间小”三大痛点，但是或价格低廉，或自带老城区、名校学区光环，向来是传统二手房市场中不可或缺的重要角色。
比如成都主城锦江或青羊的老破小，因为身处主城生活便利，还多有优质学区傍身，很长一段时间里，接盘者趋之若鹜，甚至领涨成交。
2020年初，朋友老张考虑到小孩读书和投资需要，80万全款购买了锦江某小区30多平的“老破小”。虽然这个价格比周边不少二手房价格都高，但考虑到学区和未来拆迁的可能，老张还是坚决出手。
据老张说，后来他还问过几次中介，中介每次说这个房子至少上涨了10多万。
然而进入2021年下半年，随着三大政策的出炉：“大学区”、“指导价”、“限拆令”三管齐下，曾经笼罩在老破小们身上的“不败金身”一一被破。
第一枪，学区新政。2021年，楼市调控的一大关键词，就是住房“去学区”概念。
比如，5月19日，成都市教育局联合成都市住房和城乡建设局、成都市市场监督管理局印发了《关于开展“学区房”等虚假违法广告专项整治工作的通知》，明确全市进行“学区房”等虚假违法广告专项整治工作。
6月3日，成都高新区发布2021年小升初招生公告。根据公告，继站南片区小升初多校划片之后，大源片区和中和片区相继进入多校划片。
这无疑就是在明确传达：五城区的多校划片趋势已是箭在弦上。
第二枪，二手房指导价。如果说二手房成交参考价机制是二手房交易市场的“定海神针”，那对于老破小学区房而言，则更像是一枚“核弹”。
在8月4日，成都第三批住宅小区二手房成交参考价格名单中，就有老张的小区，而参考价格只有他去年购买价格的六折左右。其他类似老张这样——“低总价，高单价”的老破小学区房，在此次成交参考价中也几乎都是重灾区。
第三枪，就是最近的“限拆令”。无论是原则上老城区的更新和拆除面积，不能大于20%，还是原则上不大规模、强制搬迁，保文化，原居民就地安置、就近安置，至少要50%，都说明大拆大建时代一去不复返了。
首先，这也意味着未来一大批老破小业主的拆二代梦想，要彻底破灭了。
但其实，“限拆令”引发的连锁效应不止于此。既然老破旧二手房拆除重建的机会渺茫，以后主城区的老建筑、老社区，能留则留、能改则改。那某些一没配套二没学位的老小区，可能想要卖出去就很难了。
老张说看到近期对房地产不断加码的调控，让他经常在夜里惊醒。
这里要批评一下他了：你一个中年男人睡不着，怎么能怪到国家政策上去呢。再说，现在的中年男人，又有几个能睡个好觉的呢！
